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贵溪市城西防洪路堤棚户区二期改造项目国有土地上房屋征收补偿方案

来源:贵溪市人民政府征收与补偿管理办公室作者:发布时间:2017年08月14日 浏览次数: 【字体:

     为了切实做好贵溪市城西防洪路堤棚户区二期改造项目的房屋征收与补偿工作,根据国家、省、市国有土地上房屋征收与补偿规定、规章、政策的有关规定,结合我市实际情况,特制定本方案(以下简称《方案》)。

     一、征收目的和意义

    以优化人居环境、完善城市功能、提升城市品位为目的,坚持“政府主导、市场运作、以人为本、和谐征收”的原则,扎实推进以人为核心的新型城市化建设,进一步改造城区危旧住房,改善百姓居住环境,全力将贵溪市城西防洪路堤棚户区改造项目建成“群众认可、社会满意、政府放心”的民生工程和德政工程。

    二、征收依据

  (一)《中华人民共和国宪法》;

  (二)《中华人民共和国土地管理法》;

  (三)《中华人民共和国城市房地产管理法》;

  (四)《中华人民共和国城乡规划法》;

  (五)《中华人民共和国物权法》;

  (六)《中华人民共和国合同法》;

  (七)《中华人民共和国行政强制法》;

  (八)《中华人民共和国行政复议法》;

  (九)《中华人民共和国行政诉讼法》;

  (十)《中华人民共和国民事诉讼法》;

  (十一)《中华人民共和国行政许可法》;

  (十二)《国有土地上房屋征收与补偿条例》;

  (十三)《国有土地上房屋征收评估办法》;

  (十四)《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》;

  (十五)国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号);

  (十六)国务院办公厅《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》国办发〔2014〕36号;

  (十七)住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔2009〕295号);

  (十八)《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》(国土资〔2010〕96号);

  (十九)江西省人民政府《关于做好化解房地产库存工作的通知》(赣府字〔2016〕17号);

  (二十)《贵溪市国有土地上房屋征收与补偿若干规定》(贵府发〔2016〕22号);

  (二十一)其它涉及此项工作的相关法律法规及其他相关文件。 三、征收范围及对象

征收范围:东至川心路南延伸以西,南至信江,西至一期范围线,北至南大街。总建筑面积约15000m2,约90户,占地面积约20.2亩,具体见市规划局出具的房屋征收范围图。

征收对象:征收范围内国有土地上房屋及其建筑物、附属物、构筑物等。

四、征收主体、征收部门

(一)征收主体:贵溪市人民政府

(二)征收部门:贵溪市人民政府房屋征收与补偿管理办公室

(三)征收实施单位:雄石街道办事处 、贵溪市房屋拆迁站

五、征收实施时间、补偿签约期限和搬迁期限

(一)征收实施时间:自贵溪市人民政府发布房屋征收决定公告之日(2017年  月  日)至2017年  月  日

(二)征收补偿签约和搬迁期限:征收补偿签约期限为:第一时间节点自贵溪市人民政府发布房屋征收决定公告之日(2017年 月 日)至2017年  月  日17时止;第二时间节点2017年  月  日到2017年  月  日17时止;第三时间节点2017年  月 日到2017年  月  日17时止。被征收人应在签订房屋征收补偿协议后30日内完成房屋搬迁腾空。

六、征收与补偿安置原则

房屋征收与补偿遵循“依法决策、程序正当、补偿公正、结果公开”的基本原则。

(一)房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

(二)征收设有抵押权的房屋,抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。征收有纠纷或产权不清的房屋,由公证机关作出房屋勘察记录,办好证据保全手续,补偿费作公证提存,先行征收,待纠纷解决后发放。

(三)房地合一征收补偿原则,房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

  (四)对已依法登记的被征收人的房屋,其性质、用途和建筑面积原则上以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准,被征收人应当及时提供权属证书备查。

对未依法登记的建筑,市政府组织市城乡规划局、市国土资源局、市城乡建设局、市城市管理局、市房产管理局、房屋征收实施单位及房屋所在地街道办事处、乡镇人民政府等部门调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑,给予补偿;对调查认定为违法的建筑或者超过批准期限的临时建筑,不予补偿。但在第一时间节点签订协议搬迁腾空完毕将被征收房屋移交给房屋征收补偿安置实施单位的,给予违法建筑自行拆除补助具体见附表2),不补偿搬迁费、临时安置过渡费、奖励补助等其他费用,不得实行产权调换。

(五)被征收人应当积极主动地支持、配合相关部门和工作人员做好房屋测量、土地测绘等工作,因被征收人不配合造成测量测绘结果有异议的,由被征收人承担相应责任。

  (六)房屋征收范围内的供电、供水、通讯和有线电视等公用设备,由相关部门自行负责拆除。选择产权调换安置的被征收人,房屋征收后可凭贵溪市人民政府房屋征收与补偿管理办公室出具的证明材料,到相关部门办理手续。

(七)被征收人的户数按以下原则确定:

    1.房屋权属已登记的,按登记的房产证的本数确定被征收人的户数,但自建房一栋房屋内被登记同一产权人(包含夫妻双方)的多本房产证的,原则上按一户计算。

    2.房屋权属已登记为共有权人(含份额共有、共同共有)的,原则上按一户确定户数。

    3.房屋权属未登记、土地使用权已登记的,按登记的土地使用权的本数确定被征收人的户数,但一宗土地权属范围内被登记同一使用权人(包含夫妻双方)的多本土地证的,原则上按一户计算。

    4.未登记的房屋,原则上一栋房屋为一户。

    5.权属人死亡的,权属登记未转移的,原则上按原权利人确定户数。

(八)住宅房屋产权调换的被征收人挑选市人民政府采购的安置房,按照“先签订征收补偿协议先挑选安置房”的原则选房,选完为止。

(九)市人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。

对实行产权调换的安置房,办理“不动产权证”交纳登记费和房屋维修基金,行政事业性收费、服务性收费全免。

(十)被征收人搬空交房后,不得擅自拆除,必须由市人民政府房屋征收与补偿管理办公室统一组织有资质的房屋拆除单位进行拆除,以确保施工现场和人民群众生命财产安全。

七、征收补偿标准与安置方式

被征收房屋价值以房屋征收决定公告发布之日为价格评估时点,由具有相应资质的房地产价格评估机构按房地合一的原则对被征收房屋进行市场评估。

(一)评估机构的选择

根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定,房地产价格评估机构对征收范围内房屋进行市场价评估,根据评估价格确定房屋补偿金额。评估机构的选定,房屋征收部门提供3家符合资质条件的房地产价格评估机构供被征收人选择1家,由被征收人协商选定,协商不成的,按照少数服从多数的原则或通过摇号、抽签等随机选定方式确定。被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,书面向评估机构申请复核评估;对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,书面向鹰潭市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

    (二)住宅房的征收补偿

实行货币补偿、产权调换安置两种方式,由被征收人自行选择。

    1.货币补偿:被征收人选择货币补偿的,根据房屋征收决定公告公布之日被征收房屋的同类地段新建房屋的市场评估价格计算货币补偿金额,被征收人签订房屋征收补偿安置协议书,按协议约定的时间搬迁封门将被征收房屋移交给房屋征收补偿实施单位的,征收部门将房屋征收补偿款15个工作日内一次性支付给被征收人。

    2.产权调换安置

(1)产权调换按“套内面积征一还一、异地安置互评找差、公摊互不评估计差”原则安置,安置房套内面积大于被征收房屋套内面积,超出部分按比例分摊公摊面积(计算公式:安置房公摊面积÷安置房套内面积×安置房套内面积大于被征收房屋套内面积部分面积)。

   (2)实行产权调换的安置房产权登记面积包括套内面积和公摊面积。安置房屋与被征收房屋的公摊面积有差异的,互不计算面积差和评估价格差,一并计入安置房屋的产权登记面积。

(3)安置房套内面积少于被征收房屋套内面积的部分,按被征收房屋的市场评估价予以货币补偿。

(4)被征收的住宅房房屋建筑面积小于50 m2,且只有此唯一住房的:被征收人选择货币补偿,且符合住房保障条件的,优先给予住房保障(不轮候)。‚被征收人选择产权调换,按50㎡(含50㎡)安置,超出被征收房屋的建筑面积部分不计算差价。安置房面积在50㎡面积以上至80 ㎡以内(含80㎡)部分按单体建筑成本价(具体见附表1)购买,再超出部分按市场评估价购买。

被征收的住宅房屋建筑面积超过50m2不足80㎡,且只有此唯一住房的,安置房面积与被征收房屋等面积部分,按市场评估价结算找差;安置房面积超过被征收房屋建筑面积,小于80㎡(含80㎡)以内部分按单体建筑成本价购买;安置房面积超过80㎡(不含80㎡)以上部分按市场价购买。

3.房改住宅房

    当年未交清房改房价款的以及实测后房屋面积多出原产权证面积部分(不含无证搭建部分),经原房改产权单位审定后,由被征收人按当年房改房价和当年至今的年定期存款利息补交房款,视为正房面积补偿安置。

    (三)营业房、一般非住宅、住宅改为非住宅的补偿

    1.营业房、一般非住宅

    房屋征收范围内的非住宅(含营业房、办公、厂房、教学、生产、加工、酒店、旅社、服务、仓储等)一律只实行货币补偿,不实行产权调换安置。

    2.住宅改为非住宅

被征收人利用临城区主次干道住宅未经有关部门批准自行改为非住宅,在2003年11月1日前连续经营至今且被征收时仍在经营,并依法取得《工商营业执照》《税务登记证》的,征收时按非住宅予以补偿安置。

2003年11月1日以后,在征收决定公告前连续两年以上经营且被征收时仍在经营,并依法取得《工商营业执照》《税务登记证》的,被征收时按住宅房进行补偿安置,实际经营部分房屋经确权定性后另给予住宅房市场评估价20%的补偿,并给予停产停业损失补偿。

除上述两种情形外,其它住宅改为非住宅的一律按住宅进行补偿。

(四)其他房屋及其附属物、构筑物补偿

1.附属房(附属房是指住宅房的配套用房)、构筑物,按市场评估价实行货币补偿,不实行产权调换。

2.室内装饰装修及附属设施补偿按市场评估,不折旧。

3.未竣工房屋按评估价值实行货币补偿,不补偿搬迁费、临时安置过渡费、奖励补助等其他费用。

4.石木(砖木、木)结构住宅房顶层斜屋面积计算

(1)高度超过2.2 (含) 米部分,按全面积计算。

(2)高度1.2米(含)以上、2.2米(不含)以下部分,按一半面积计算。

(3)高度1.2米(不含)以下部分不计算住宅房面积。

 

 

 

2.2

2.2

1.2

1.2

不计

面积

不计

面积

 

 

 

 

 


 

5.单位自管公房、直管公房一律实行货币补偿,由产权单位、管理单位负责腾退、搬迁腾空。

八、搬迁补助、临时过渡补助、停产停业损失补助

(一)搬迁费

协议约定期限内搬迁完毕将被征收房屋交付给征收实施单位的,被征收的住房按800元/户的标准给予搬迁费,货币补偿和现房产权调换安置的给一次搬家补助。空调移机补助:柜式空调补助400元每台,壁挂、窗式空调补助200元每台,太阳能、空气能移机补助1000元每台,家用电热水器200元每台,有线电视移点一个终端补助500元,电话移机、网络移点一个终端补助158元。

选择货币补偿的电表一户一表补助600元,水表一户一表补助1100元。

(二)临时过渡费

协议期限内搬迁完毕将被征收房屋交付给征收实施单位的,被征收的住房,按建筑面积6元/月·㎡计算;按户计算少于600元的,按600元/月计算。期限为6个月。

    (三)停产停业损失补助

    被征收的房屋为营业房及从事经营行为的一般非住宅停产停业损失,按其房屋评估价的5‰每月计算,选择货币补偿补助期为6个月。

    九、奖励及补助

1、货币补偿,按时间分段给予奖励:

在第一时间节点签订协议,按其被征收住宅、非住宅房屋评估价值的15%给予奖励;按补偿协议约定时间搬迁腾空完毕的给予6万元/户的搬迁腾空奖。

在第二时间节点签订协议,按其被征收住宅、非住宅房屋评估价值的10%给予奖励;按补偿协议约定时间搬迁腾空完毕的给予4万元/户的搬迁腾空奖。

在第三时间节点签订协议,按其被征收住宅、非住宅房屋评估价值的5%给予奖励;按补偿协议约定时间搬迁腾空完毕的给予1万元/户的搬迁腾空奖。

2、产权调换,按时间分段给予奖励。

(1)在第一时间节点签订协议的:①在本市城市规划区自行选择商品房安置,按其被征收住宅、非住宅房屋评估价值的15%给予奖励;按补偿协议约定时间搬迁腾空完毕的给予6万元/户的搬迁腾空奖;②选择市政府购置的房屋,按其被征收住宅、非住宅房屋评估价值的15%给予奖励,按补偿协议约定时间搬迁腾空完毕的给予6万元/户的搬迁腾空奖,并按所选安置商品房小区在市房管局近五个月备案均价10%优惠。

(2)在第二时间节点签订协议的:1、在本市城市规划区自行选择商品房安置,按其被征收住宅、非住宅房屋评估价值的10%给予奖励;按补偿协议约定时间搬迁腾空完毕的给予4万元/户的搬迁腾空奖;2、选择市政府购置房屋的,按其被征收住宅、非住宅房屋评估价值的10%给予奖励;按补偿协议约定时间搬迁腾空完毕的给予4万元/户的搬迁腾空奖,并按所选安置商品房小区在市房管局近五个月备案均价8%优惠。

(3)在第三时间节点签订协议的:1、在本市城市规划区自行选择商品房安置,按其被征收住宅、非住宅房屋评估价值的5%给予奖励,按补偿协议约定时间搬迁腾空完毕的给予1万元/户的搬迁腾空奖;2、选择市政府购置的房屋,按其被征收住宅、非住宅房屋评估价值的5%给予奖励,按补偿协议约定时间搬迁腾空完毕的给予1万元/户的搬迁腾空奖,并按所选安置商品房小区在市房管局近五个月备案均价6%优惠。

3、被征收人在第三时间节点后签订房屋征收补偿协议书并搬迁腾空完毕的,无论选择货币补偿还是产权调换安置的均不奖励。

十、补偿决定

房屋征收部门与被征收人在征收方案确定的征收补偿签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请市人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

被征收入对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

十一、强制执行

在征收补偿决定作出后,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内不搬迁的,由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

十二、其他事项

1、签订征收补偿协议时,房屋产权人应带本人身份证到场,产权人因故不能到场的,可由委托代理人(该产权人授权委托书)到场签字。

2、对房屋征收及范围内应该依法保护的建筑物、构筑物、树木等其他设施,依据国家有关规定办理。

3、附表与正文具有同等法律效力。

    十三、方案解释

本方案由市征收办负责解释。

附件:1、单体建筑成本价

      2、违法建筑自行拆除补助标准

附件1:

            单体建筑成本价        单位:元/ m2

 

房屋结构

成本价

简易结构

472

木结构

664

土(石)木结构

638

混合结构(1-7层)

791

框架结构(7层以下)

1235

框架结构(8-12层)

1380

框架结构(13-15层)

1569

框剪结构(15层以上多为框剪结构)

1713

附件2:

             违法建筑自行拆除补助标准     单位:元/ m2

 

房屋类别

补偿

标准

说  明

框架

结构

标准房

520

门窗齐全,内外墙粉刷,水电已安装,未达到要求的,按比例系数扣减补偿费。

空壳房

420

门窗不全,内外墙未粉刷,水电未安装

混合

结构

标准房

470

门窗齐全,内外墙粉刷,水电已安装,未达到要求的,按比例系数扣减补偿费。

空壳房

370

门窗不全,内外墙未粉刷,水电未安装

石木

结构

标准房

390

门窗齐全,内外墙粉刷,水电已安装,未达到要求的,按比例系数扣减补偿费。

空壳房

290

门窗不全,内外墙未粉刷,水电未安装

 

 

 

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